برای خرید ملک در اسپانیا، لازم است که نکاتی مورد توجه قرار گیرد که در این قسمت به آنها می‌پردازیم
بررسی فنی ملک و گواهی معاینه فنی ساختمان
اگر در مورد ساختار یا جنبه های فنی ملک شک دارید یا ملک دقیق توصیف نشده است یا ایرادات اساسی دارد و اینکه آیا اسناد با مدارک موجود در دفاتر شورای شهر مطابقت ندارد می توانید درخواست بررسی فنی ملک کنید. انجام یک بررسی فنی قبل از خرید ملک مهم است زیرا ممکن است اتاق های اضافی ساخته شده باشد که روی کاغذها نشان داده نمی شود و شاید مجوزهای لازم را نداشته باشد و ملک به طور غیرقانونی ساخته شده باشد لذا باید از قانونی بودن ملک مطمئن شوید. خانه های غیرقانونی دارای ایرادات ساختمانی و مشکلات سازه ای غیر استاندارد هستند. همچنین سوابق شهرسازی ملک را بررسی کنید تا بفهمید ملک نیاز به بازسازی دارد یا خیر.
مجوز ساخت و ساز
دولت اسپانیا مسئول اعطای کلیه مجوزها و گواهی های ساخت و ساز از طریق شوراهای مختلف شهر است. هنگام خرید خانه ای که مجوز ساخت ندارد، ممکن است دچار مشکل شوید. چه ملک نوساز باشد، چه ملک دست دوم یا هنوز در حال ساخت. یک ملک برای وجود، نیاز به مجوز از دولت دارد.
بازسازی خانه دست دوم بیشتر به مجوزهای ساختمانی نیاز دارد که باید در مهلت قانونی آن را دریافت کنید. هنگام خرید خانه در اسپانیا، مکان خانه بر مجوزهای ساخت و ساز تأثیر می گذارد، دولت محلی اغلب تعیین می کند که آیا شما حق ساخت دارید یا خیر. برای مثال، محدودیت‌های سختی برای اندازه و موقعیت ساختمان در مناطق روستایی و مراکز شهرهای تاریخی وجود دارد.
در مناطق روستایی، رایج‌ترین مشکل این است که این سکونت گاه در زمینی ساخته شده است که برای کشاورزی پهنه بندی شده است و نه سکونت، یا اینکه بدون مجوز به این سازه افزوده شده است.
بررسی کنید ملک هیچ بدهی معوقی نداشته باشد.
بسیاری از خریداران مهاجر، قربانی کلاهبرداری «بدهی املاک» شده اند. شما ملکی را می خرید و بعداً متوجه می شوید که بدهی هنگفتی به این ملک گره خورده است (مثله عدم پرداخت وام، قبوض آب و برق، مالیات و غیره). در اسپانیا زمانی که ملک فروخته می شود، بدهی به مالک جدید منتقل می شود. بسیار مهم است که مطمئن شوید ملک بدون بدهی است. در صورت وجود بدهی، مطمئن شوید که در شرایط قرارداد خرید وجود دارد.
مجوز سکونت و گواهی بهره وری انرژی
این اولین مجوز سکونت دولت است که نشان می دهد تاسیسات مختلف مانند آب، برق، گاز و تلفن به طور ایمن نصب شده و مطابق با استانداردهای لازم است.
بررسی اسناد قانونی و گواهی ثبت ملک
یک کپی از گواهی ثبت ملک که در سازمان ثبت املاک تأیید شده است، وضعیت قانونی ملک را به شما می گوید و می گوید صاحبان آن چه کسانی هستند و آیا حقی بر ملک وجود دارد، همچنین اکثر عیوب و ایرادات پنهان هستند اما ممکن است بعداً زمانی که شما در آنجا زندگی می کنید ظاهر شوند. اگر قصد خرید ملک در اسپانیا را دارید، قبل از خرید، از یک متخصص املاک و مستغلات یا نقشه بردار یا بازرس متخصص در این زمینه بخواهید که از ساختمان بازدید کند و همه چیز را بررسی کند. آنها به شما از مناطق مشکل دار مانند سقف، کارهای لوله کشی و حتی حشرات می گویند. بعلاوه از آنها بخواهید بررسی کنند که ملک ارزان ساخته نشده است و ملک از نظر سازه ای سالم است.
به عنوان یک مهاجر خارجی، این مسئولیت شماست که ملکی خریداری کنید که دارای مدارک قانونی باشد و با انجام جستجوی کامل در مورد ملکی که قصد خرید آن را دارید، بررسی های لازم را انجام دهید تا مشخص شود که آیا قانونی است یا خیر.
موقعیت مکانی خانه
ممکن است برای دانستن اینکه آیا ملکی که انتخاب کرده اید و اینکه در مکان مطلوبی قرار دارد یا خیر، دچار مشکل شوید. شما ممکن است عاشق یک ملک شوید، اما آن ملک دور از امکانات باشد، بنابراین همه چیز را در مورد مکان، مانند نزدیک بودن به وسایل حمل و نقل عمومی ، سطح سر و صدا، و هر گونه مسائل زیست محیطی در نظر بگیرید. بهتر است به این فکر کنید که از کجا مواد غذایی و سایر لوازمی را که به طور مرتب به آنها نیاز دارید خریداری کنید. از این رو تحقیق در مورد موقعیت ملک ، و منطقه ای که در آن قرار دارد، بسیار ضروری است.
خرید خانه های نوساز در اسپانیا
متأسفانه کلاهبرداری املاک در اسپانیا علیه خریداران بی تجربه رایج است و بدترین کلاهبرداری املاک در اسپانیا معمولاً شامل املاک ساخته نشده یا ناتمام می شوند که مجوز کافی ندارند. هنگام خرید ملکی که هنوز وجود ندارد، احتیاط توصیه می شود در زیر چند نکته برای جلوگیری از کلاهبرداری وجود دارد:
هرگز قراردادی را که کاملاً درک نمی کنید امضا نکنید. استخدام یک مشاور حقوقی همیشه یک ایده هوشمندانه هنگام امضای هر قراردادی است.
با استعلام از شهرداری محلی بررسی کنید که مجوز برنامه ریزی برای ملک صادر شده است.
مشروعیت شرکت روش ملک فرا بررسی کنید که آیا شرکت وجود دارد و اطمینان حاصل کنید که پروژه ساخت در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است.
مدرکی را درخواست کنید که مبالغ پرداخت شده (مثلاً سپرده) به درستی نگهداری یا خرج شده است.
یک شخص ثالث قابل اعتماد برای ترجمه استخدام کنید.
مدرک کتبی دریافت کنید که اگر ملک به هر دلیلی ساخته نشد، پول خود را پس خواهید گرفت.
خواندن قرارداد و درک آن
همیشه قبل از امضای قرارداد مطمئن شوید که آن را به دقت مطالعه کرده اید. اگر آن را به طور کامل نخوانده‌اید یا متوجه نشده‌اید، قبل از امضا، توضیح بخواهید. زبان در توافق ممکن است گیج کننده باشد، که می تواند منجر به سوء تفاهم شود. مراقب باشید؛ ممکن است در نهایت چیز اشتباهی را امضا کنید. خرید ملک یک سرمایه گذاری بزرگ است، بنابراین شما باید به طور کامل درک کنید که به چه چیزی متعهد هستید و بعد امضا کنید.
توصیه می شود هنگامی که قرارداد را امضا می کنید، مطمئن شوید که یک نسخه برای خود دریافت کرده اید تا در صورت بروز هر گونه اختلاف در آینده بتوانید به آن مراجعه کنید.
بررسی اسناد
مهمترین چیزی که باید تأیید شود اسناد ملکی است. معمولاً این مسائل توسط یک مشاور املاک و همچنین دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود که طرفین برای امضای قرارداد نهایی و رسمیت بخشیدن به انتقال مالکیت به آنجا مراجعه می‌کنند.
بررسی اطلاعات فروشنده و مالک مهم است، زیرا اسپانیایی‌ها اغلب مسکن بستگان متوفی را بدون ثبت حق ارث می‌فروشند.
وضعیت سیم کشی برق و لوله کشی گاز
براین اساس می‌توانید مطمئن شوید که آیا سیم کشی برق در خانه انجام شده و یا گاز کشی صورت گرفته یا خیر.
اطلاعات از ثبت کاداستر
درخواست از ثبت کاداستر به شما کمک می‌کند تا از بسیاری از مشکلات جلوگیری کنید. محدودیت‌های مربوط به زمین را نیز می‌توان در اینجا نشان داد. به عنوان مثال، می‌توانید کشف کنید که آیا امکان ساخت استخر وجود دارد یا خیر و خانه‌ای با چه متراژی می‌تواند در این سایت ساخته شود. ثبت همچنین نشان می‌دهد که آیا ملک برای تخریب برنامه‌ریزی شده است یا خیر.
بازرسی شخصی قبل از خرید ملک در اسپانیا
بهتر است قبل از خرید ملک در اسپانیا به کشور آمده و ملک را شخصاً بررسی کنید. مراحل بازرسی شامل:
ورود به ملک و بررسی دقیق آن؛
قدم زدن در اطراف منطقه و توجه به تمیزی خیابان‌ها؛
پیدا کردن نزدیکترین فروشگاه‌ها و‌ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی؛
سعی کنید با همسایگان آینده خود آشنا شوید.
این رویکرد برای خرید ملک به شما این امکان را می‌دهد که ملک مناسب برای زندگی خود یا سودآورترین مسکن را برای اجاره انتخاب کنید. هنگام خرید یک خانه مستقل، همچنین ارزش آن را دارد که با وسیله نقلیه در اطراف محله حرکت کنید تا فاصله تا بیمارستان‌ها، مغازه‌ها و سایر امکانات مهم را تخمین بزنید.
ارزیابی تخصصی قبل از خرید ملک در اسپانیا
این نکته بیشتر در مورد ویلا‌های خصوصی در اسپانیا است. اغلب افراد هنگام خرید املاک به کارشناسان مراجعه می‌کنند. خریداران می‌توانند دو نوع گزارش درخواست کنند:
گزارش تعمیر فعلی
این یک بازرسی خارجی از محل توسط کارشناس بدون استفاده از تجهیزات تخصصی است. گزارش نشان می‌دهد که آیا کف‌ها یا کاغذ دیواری‌ها نیاز به تغییر دارند یا خیر، آیا علائمی از رطوبت وجود دارد و غیره
تنها چیزی که هنگام خرید ملک در اسپانیا به عنوان یک خارجی (از نظر حقوقی) به آن نیاز دارید NIE (Número de Identificación del extranjero) است. این شماره که برای هر فرد منحصر به فرد است، برای انجام هر معامله در اسپانیا ضروری است. از آنجایی که باید در تمام اسنادی که امضا می کنید یا در اسپانیا صادر شده اند ظاهر شود، قبل از امضای سند باید آن را داشته باشید. به دست آوردن NIE پیچیده نیست، اما زمان زیادی می برد. از مشاور املاک خود بخواهید که گرفتن NIE را برای شما آسان تر کند تا روند را تا حد امکان سرعت بخشد. علاوه بر این، اگرچه اجباری نیست، اما داشتن یک حساب بانکی در اسپانیا تمام تشریفات را آسان‌تر می‌کند، زیرا پرداخت‌ها را سریع‌تر انجام می‌دهد و احتمالاً باعث صرفه‌جویی در کمیسیون می‌شود. در نهایت، به یاد داشته باشید که هنگامی که مالک ملکی در اسپانیا هستید، اگر ساکن اسپانیا نیستید، باید یک نماینده مالیاتی تعیین کنید. اگر ملک موردنظر خود را پیدا کردید و قصد خرید آن را دارید پیشنهاد می‌کنیم به نکات زیر توجه نمایید. (آشنایی با شهرهای اصلی اسپانیا)
در ابتدا در خصوص ملک موردنظر تحقیق نمایید. اینکه وضعیت حقوقی ملک در چه وضعیتی است؟ ملک شرایط دار است یا خیر؟ صاحب‌ملک چه شخصی است؟ آیا خود تبعه اسپانیا است و در اسپانیا حضور دارد؟ یا اینکه وکیل رسمی دارد؟ پول را به‌حساب چه شخصی می‌خواهید واریز نمایید؟ حساب به نام خود شخص است یا وکیل او؟ شرایط خود شما است. آیا خودتان برای خرید ملک اقدام کرده‌اید یا از طریق وکیل و یا شرکت خاصی این اقدام را انجام می‌دهید؟ آیا مطمئن هستید که شخص موردنظر شما به‌صورت قانونی در کشور اسپانیا فعالیت دارد یا فقط یک واسطه است و وکیل قانونی نیست؟ آیا خودتان حساب بانکی دارید؟ یا در نظر دارید هزینه ملک را در ابتدا به شخص دیگری پرداخت کنید؟ (تجربه زندگی در اسپانیا)
در اکثریت موارد داشتن یک وکیل حقوقی مجرب که به خرید و فروش املاک در اسپانیا اشراف داشته باشد می‌تواند شما را تا حدود بسیار زیادی راهنمایی نماید. در برخی موارد برای خرید ملک، این امکان وجود دارد که درخواست دریافت وام جهت تأمین مالی خرید ملک دهید. در این زمینه نیز وکلای حقوقی می‌توانند شما را تا حد بسیار زیادی راهنمایی نموده و نحوه اقدام برای اخذ وام بانکی را به شما آموزش دهند. برای اخذ اقامت این کشور راه‌هایی به‌جز سرمایه‌گذاری و پرداخت هزینه‌های گزاف نیز وجود دارد. پناهندگی در اسپانیا، ثبت شرکت در اسپانیا، تحصیل و بورسیه اسپانیا از دیگر راه های دریافت اقامت اسپانیا است
